Дальневосточные малоэтажки посыпались

Если в целом строительная отрасль ДФО в 2010 г. оказалась в «плюсе», то ввод жилья за счет средств индивидуальных застройщиков по сравнению с предыдущим годом резко уменьшился. И это после хорошего роста в 2009 г. – на 11,8% по сравнению с 2008 г.! Соответственно доля в общем вводе индивидуалов в 2010 г. по сравнению с 2009 г. сократилась с 37,24% до 30%.

Впрочем, статистики отмечают, что оценивать долю малоэтажного строительства только по вводу жилья индивидуальными застройщиками не следует, поскольку оно строится не только за счет их, но и на иные инвестиции. Это могут быть и средства частного предпринимателя, который строит дома на продажу, инвестиционно–строительной компании, деньги бюджета и т.д.

Так, в Приморье жилье, строившееся за счет всех источников, превзошло ввод 1995 г. лишь в 2007 г., а малоэтажное, строившееся за счет населения, резко выросло уже в 1997 г.! Кстати, даже с учетом сильно увеличившегося ввода в минувшем году многоэтажного жилья для военных, за счет всех источников в 2010 г. в крае было построено в 1,5 раза больше «квадратов», чем в 1995 г., а за счет индивидуальных застройщиков – в 4,4 раза. Причем в 2009 г. индивидуальными застройщиками было введено 57,7% от всего объема жилья по Приморью, но в 2010 – лишь 34,5%.

Надо полагать, что реальная доля малоэтажки в общем вводе значительно больше. Об этом, например, можно судить по тому, что если в целом в 2009 г. в Хабаровском крае было построено 82,5 тыс. кв. метров малоэтажного жилья, то в этой цифре 64 тысячи пришлось на долю построенного на средства индивидуальных застройщиков, то есть на все остальные источники финансирования приходилось менее 30% ввода малоэтажки региона. Конечно, по разным регионам ДФО это соотношение не одинаково…

Снижение доли индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в любом случае серьезная неприятность, поскольку произошло сокращение ввода наиболее дешевого в строительстве жилья, зачастую возводившегося своими руками и «мозгами», с привлечением родни и знакомых, но и не без активного участия профессионалов в т.ч. и из теневой экономики.

Приморские статистики подсчитали, что в структуре ввода индивидуального жилья в минувшем году около 54% составляли одноэтажные дома средней площадью 102 кв. метра, 41% – двухэтажные площадью 225 кв. м, и 5% – трехэтажные площадью 412 кв. м. Получается, что средний дом, построенный на средства индивидуального застройщика, в Приморье в прошлом году был площадью около 168 кв. метров. То есть для средней семьи в 3,3 человека чуть более 50 кв. метров на каждого. Это уровень развитых стран!

Если средняя площадь квартир в многоэтажных новостроях Владивостока, рассчитанных на «среднего» по своим финансовым возможностям потребителя, сегодня составляет около 55–60 кв. метров, то средства индивидуального застройщика в части обеспечения себя жильем на территории края оказываются почти в три раза эффективнее. При этом ему удается решить и «земельный вопрос», хотя удобные для малоэтажного строительства участки в последние годы резко подорожали. Например, в пригородной зоне Владивостока сотка под ИЖС сегодня стоит от 190 тыс. рублей до 320 тысяч, а в городских районах – от 320 тыс. до 3750 тыс. рублей.

Вероятно, именно это подорожание и начинает сказываться на снижении ввода дальневосточной малоэтажки. Потратившись на землю, индивидуальный застройщик вынужден брать «паузу», чтобы «восстановиться», и уже затем начинать строить свой дом. Кстати, рынок земли уже отреагировал на падение ИЖС, и названные цены предложения сотки под малоэтажку по отдельным районам Владивостока и пригороду в этом году на 20–25% меньше, чем в 2010 г.

Стоит отметить, что несколько дальневосточных регионов, стимулируя индивидуальное строительство, недавно приняли решение предоставлять бесплатно участки земли под ИЖС для многодетных семей – это Республика Саха (Якутия), Сахалинская область и Камчатский край. Надо полагать, другие регионы в долгу не останутся. Но, что касается 30 бесплатных соток под ИЖС и подсобного хозяйства для всех желающих дальневосточников, как это записано в Стратегии социально–экономического развития Дальнего Востока и Байкальского региона на период до 2025 г., ни в одном регионе ДФО такого решения пока и не принято.

Сейчас этот вопрос, возможно, тщательно продумывается на местном уровне: как сделать доброе дело таким образом, чтобы не впасть в «земельный коллапс», когда всех желающих «одарить» повальной раздачей участков под ИЖС не удается, как это сейчас демонстрируют Свердловская область и другие западные регионы, «впавшие в популизм». Но нерешенность этого вопроса сегодня становится одним из главных факторов, сдерживающих рост строительства малоэтажного жилья.

С другой стороны, на сегодня бизнесом толком не исследованы ни потребности, ни спрос на «свой дом», ни возможности и пределы роста такого строительства. А ведь есть вероятность, что потребитель «насытился»– наш человек заметно скромнее в своих потребностях, чем европеец или американец.

На одном из круглых столов по малоэтажному строительству, на который были приглашены приморские застройщики коттеджных поселков, вдруг выяснилось, что, начиная проект, они зачастую не изучают своего потенциального потребителя, надеясь, что в итоге все, что они построят по своим проектам, обязательно будет продано. Может быть, это наивно верить в «обаяние» своего товара и «всеядность» покупателя, хотя, безусловно, у него, потребителя, есть определенная тяга к типовым решениям по малоэтажке, за счет чего он рационально надеется уменьшить расходы на покупку. А известно, что типовая малоэтажка, не требующая отдельного проекта и особого искусства от строителей, строится примерно на 30% дешевле, чем по индивидуальному проекту. Но малоэтажная «типовуха», по данным московской компании «Миэль-недвижимость», в какой-то степени сегодня устраивает только 70% потребителей. А оставшиеся 30% предпочитают малоэтажный эксклюзив.

Архитекторы часто критикуют товарищества индивидуальных застройщиков (ТИЗ), которые породили в малоэтажной застройке 1990-х – начала 2000 гг. «вавилон». Однако можно заметить, что при умелой «режессуре» из малоэтажного «разнобоя» можно было и раньше и сегодня создавать оригинальные и гармоничные архитектурные ансамбли. Люди, трепетно относящиеся к оригинальному решению своего дома, не стремятся в малоэтажный поселок с типовой застройкой, в которой есть небольшой выбор из нескольких проектов. Им нужен поселок «исполнения желаний», где каждый дом отличается от других. Но проекты застройки поселков, которые сегодня реализуются или демонстрируются на выставках, в основном предлагают исключительно стандартные домики или таунхаусы. А конечная их цена – как за «эксклюзив».

Статистики отмечают, что в Приморье цена «квадрата» жилья в минувшем году превышала себестоимость строительства на 60%, но ранее это превышение доходило даже до 2,5 раза. Понятно, что индивидуальный застройщик стремится осуществить мечту о своем доме максимально своими силами или же работает с теми строителями, расценки которых, по его мнению, разумны.

Нижняя планка себестоимости «квадрата» индивидуального жилья для Юга Дальнего Востока на сегодня находится на уровне 10–12 тыс. рублей. За 20–30 тысяч рублей за «квадрат» может строиться «под ключ» индивидуальный дом по большинству пригодных для местных условий технологий. То есть цены такие, что на малоэтажку вполне могли бы более серьезное внимание обратить и многие целевые программы жилищного строительства…

Потребителя беспокоит, что обращение к профессиональным строителям сегодня не гарантирует качества строительства малоэтажного дома. Контроль над качеством, который сегодня в отрасли осуществляют СРО, не распространяется на малоэтажку, поскольку она не входит в перечень ответственных видов работ. Профессионалы, занимающиеся ею уже длительное время и накопившие опыт, отмечают, что в этом сегменте усилилась конкуренция за счет тех компаний, которые не смогли пройти «естественный отбор» при поступлении в СРО или просто не стали в них вступать…

Для того чтобы наверстать прошлогодний сбой в строительстве малоэтажного жилья по Дальнему Востоку, требуется намного меньшие усилия, чем для того, чтобы «вытащить из кризиса» коммерческую многоэтажку. Современные технологии позволяют собирать дома за считанные дни и сдавать «под ключ» за несколько недель. То есть, если условия строительства для индивидуального застройщика будут улучшены, то в короткий срок можно ожидать серьезного роста.

По большому счету потенциал малоэтажки на Дальнем Востоке позволяет в течение нескольких лет нарастить ввод жилья до 1 кв. метра в год на человека, как это и продекларировано на ближайшую перспективу в нацпроекте «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». Но необходима самая малость – чтобы этот потенциал раскрылся.