Цены на жилье в Благовещенске бьют рекорды

Почему сложилась такая ценовая политика, какова реальная себестоимость строительства и какими будут тенденции на рынке жилья в этом году – в обзоре «ДК».

В Амурской области в прошлом году впервые за последние 15 лет было построено 240 тысяч кв. м жилья. Это почти на 45% выше уровня предыдущего года. В 2010 году по сравнению с 2009 годом ввод домов вырос всего лишь на 11,2%. При этом доля жилья, построенного за счет бюджетных вливаний, в прошлом году возросла практически в 3 раза и составила 13,9% от общей площади жилых домов. На этот год задачи стоят не менее амбициозные. Как сообщили в минстрое области, в 2012 году в Приамурье планируется построить минимум 300 тыс. кв. м жилья.

Себестоимость – дело темное

Несмотря на то что строят больше, цены ниже не стали. По данным Амурстата, стоимость квадратного метра на первичном рынке в среднем по области в первом квартале этого года составила 50,8 тысячи рублей. На конец прошлого года эта цифра была на 4 тысячи меньше. Впрочем, в последние годы рост цен замедляется. Если в 2009 году, «квадрат» в новостройках подорожал по сравнению с 2008 годом на 15%, то в 2010 г. по сравнению с 2009 г. на 4,3%, а в прошлом году ценник подрос всего лишь на 2,2%.

По словам специалистов, это объясняется известным законом рынка – чем больше предложение, тем меньше цена, и наоборот. В 2009 году в регионе значительно сократились объемы строительства – почти на 25%, поэтому и стоимость квадрата резко взлетела. Но начиная с 2010 года строительная отрасль ожила, и квартиры в новостройках хоть и не подешевели, но уже не так ощутимо дорожали.

В столице Приамурья стоимость квадрата на «первичке» на 20% выше, чем в среднем по области. У многих застройщиков она сегодня уже достигла отметки в 60 тысяч рублей.

Застройщики оправдывают рост цен постоянно дорожающими стройматериалами, которые в структуре расходов на строительство одного квадратного метра занимают до 60%. Однако, согласно анализу, проведенному Ассоциацией строителей России, повышение цен на строительные материалы на стоимости возводимого жилья отражается незначительно. К примеру, доля таких важных стройматериалов, как цемент и металл, в себестоимости жилья составляет в среднем 5 и 10% соответственно. По расчетам ценообразования, даже если их цена увеличится в два раза, то это приведет к удорожанию строительства не более чем на 5%. По данным Амурстата, за прошлый год стройматериалы подорожали в среднем на 10%, в частности, цемент вырос в цене на 2,8%, металлопрокат на 3%.

В Приамурье в прошлом году один квадрат обошелся строителям в 30,9 тысяч рублей, а покупателям – в 46,7 тысячи. Таким образом, на выходе квадратный метр подорожал больше чем в 1,5 раза. Для сравнения: в среднем по стране в прошлом году себестоимость строительства 1 кв. м составила 33,2 тысячи рублей, а рыночная цена – 43,6 тысячи рублей. В первом квартале этого года по области себестоимость достигла уже 38,7 тысячи, а цена продажи – 50,8. Разница меньше, но более точной картина станет только к концу года.

Кстати, в Приамурье прошлый год стал рекордным в накрутке рыночной стоимости «квадрата», притом что сама себестоимость его строительства по сравнению с предыдущими годами не то что не выросла, но даже снизилась по сравнению с 2010 годом на 11%. Рыночная же стоимость квадратного метра в строящихся домах после кризиса 2008 года стабильно растет и увеличилась более чем на 30%.

Впрочем, анализировать рост себестоимости жилья достаточно трудно. Данные статистики опираются на показатели актов государственных приемочных комиссий и отчеты застройщиков, а эта информация не всегда бывает достоверна. Не все расходы, которые несут строители, отражаются в этих отчетах. Реальную себестоимость знают только те, кто строит, и она, по сути, является коммерческой тайной.

Впрочем, специалисты признают, что кроме затрат непосредственно на возведение объекта велика доля различных косвенных расходов, связанных с получением участка под застройку, различных разрешений и согласований, подключением к сетям, уплатой налогов и процентов по банковским кредитам и прочим. В итоге себестоимость строительства монолитной коробки дома эконом-класса за счет всех этих обременений может увеличиться до 40-50%. Например, в Благовещенске стоимость квадрата значительно утяжеляется сносом деревянных домов. Расселение жильцов «деревяшек» может взвинтить стоимость строительства до 30%. Свободных участков под строительство не хватает, ведь деревянная застройка занимает практически треть областного центра.

Эхо предвыборного ажиотажа

Однако большая часть сделок – порядка двух третей – совершается на вторичном рынке. В Приамурье ценник на «вторичку» в прошлом году был на 35% ниже, чем на новое жилье. В 2011 году стоимость квадрата в среднем по области составила 34,4 тысячи рублей, что на 4,5 тысячи меньше, чем в 2010 году. Кстати, такая тенденция снижения была характерна для всей страны. Спад цен на жилую недвижимость в тот период эксперты объясняют серьезным превышением предложения над спросом, в особенности на региональных рынках. По их мнению, во многом на это повлияли правительственные программы доступного жилья, реализация которых увеличила объем предложения. Но специалисты также прогнозировали, что к президентским выборам возможен всплеск спроса на жилье, который уже наблюдался во время выборов прошлых лет, и цены отыграют свое падение.

Именно так и произошло в конце 2011 года, когда амурчанами вновь овладели страхи и предвыборная паника. Люди стремились быстрее решить свой квартирный вопрос или вложить деньги во что-то надежное. К примеру, в недвижимость, которая с каждым годом растет в цене. В свою очередь повышение покупательского интереса подхлестнуло цены.

Особенно резко подскочила температура на шкале градусника цен на недвижимость в столице Приамурья. Стоимость квартир в конце года взлетела на 200-400 тысяч рублей.

По данным Российской гильдии риелторов, Благовещенск в 2011 году занял пятое место среди городов с самой высокой стоимостью квадратного метра. Цена за квадрат «вторички» в среднем составила 59 тысяч рублей. Рейтинг возглавила Москва (180,9 тыс. руб.), на втором месте находится Санкт-Петербург (88,5 тыс. руб.), следующее в списке – Подмосковье (71,6 тыс.руб.), 4-е место у Екатеринбурга (61,4 тыс. руб.). Сегодня цена квадратного метра в амурской столице колеблется в пределах 60-70 тысяч рублей.

Выборы миновали, но ажиотажный спрос до сих пор отзывается эхом. Поскольку еще до весны люди поскупали все, что только можно, то сейчас рынку просто не хватает предложений, и стоимость квартир растет.

Жилищный рынок остудят ипотечные «заморозки»

Закон рынка работает безотказно. Но необходимо учитывать, что важным моментом, которым определяется спрос, экономисты называют его интенсивность. В данном случае под ней понимается не просто сила желания купить квартиру, но и готовность купить ее за высокую цену, то есть ведущую роль играет платежеспособность покупателя. Риелторы отмечают, что пусть небольшая, но достаточно обеспеченная часть жителей в регионе все же есть. Амурская область славится высокими темпами золотодобычи, и заработанные деньги люди зачастую вкладывают в недвижимость. Но все же, по мнению экспертов, основным драйвером увеличения спроса стала ипотека. Амурские банки в прошлом году били рекорды. Количество кредитов, выданных в регионе, возросло почти в 2 раза: амурчане оформили 3809 жилищных кредитов на сумму около 5,1 млрд рублей.

Немалую роль в разогреве рынка сыграли и жилищные субсидии. В прошлом году общий объем финансирования таких программ в области составил порядка 600 млн рублей. Благодаря участию в них 6,3 тысячи человек смогли приобрести жилье. Кроме того, в последние два года для покупки квартир, погашения ипотечных кредитов, уплаты первого взноса стал активно использоваться материнский капитал.

С учетом всех этих факторов предпосылок для системного снижения цен на рынке жилья нет. Переломить ситуацию смогут лишь дальнейшее развитие ипотечного кредитования и либерализация его условий. Но в столичной прессе уже озвучиваются прогнозы экспертов о том, что ипотеку ждут нелегкие времена. Сворачивание объемов ипотечного кредитования, возможно, снизит активность на рынке недвижимости, что в свою очередь может привести к снижению цен. Но все будет зависеть от того, какие меры в этом вопросе будут предпринимать российские власти, которые также озабочены этой ситуацией.

Анна ВОЛЬНИЦКАЯ, «Дальневосточный капитал».