Покупать или арендовать - вот в чем вопрос

Во Владивостоке на рынок выходит все больше новых офисных зданий, отвечающих современным требованиям в аспектах как функционально-планировочных параметров и инжиниринга, так и эргономичности. В данном случае речь идет о зданиях не ниже класса В (офисы класса А в городе фактически отсутствуют). Основными игроками рынка нового строительства (комплексной реконструкции) современных бизнес-зданий являются компании-девелоперы, которые впоследствии "ведут по жизни" данный объект, осуществляя профессиональное управление. Интерес профессиональных инвесторов к данному сегменту возрастает с каждым годом. В связи с общим подъемом инвестиционной, производственной, торговой и общественно-деловой активности региона появляется все большее количество крепко стоящих на ногах компаний, готовых платить за комфортные условия, высококачественную отделку, особенности месторасположения современного офиса.

Так, стоимость аренды 1 кв. м офисных помещений класса В, расположенных в центре города, по исследованиям, достигает $70-80. Причем в данную арендную плату входят все административно-хозяйственные (налог на недвижимость, амортизация, клининг и т. п.), эксплуатационные (отчисления на капитальный ремонт здания) и коммунальные расходы. Компании, работающие на долгосрочную перспективу, офисные помещения приобретают.

Цена продажи 1 кв. м офисов класса В варьирует в среднем интервале $1200 - 3000 и более, в зависимости от района расположения. По сложившейся традиции местоположение офиса относительно центра города играет первостепенную роль в стоимости наравне с классом здания (фактор класса является комплексной характеристикой, в которой учитывается ряд параметров: уровень и состояние отделки, качество инженерных коммуникаций и системы кондиционирования, наличие парковки, охраны и др.).

Однако количество крупных компаний во Владивостоке ограничено, и основную массу делового мира представляют малый и средний бизнес. Такие предприятия предпочитают арендовать или приобретать помещения в зданиях класса С и D, к которым относятся устаревшие административно-офисные здания, реконструированные здания иного назначения, помещения научно-исследовательских институтов и т. п. В класс D также попадают офисы, организованные в квартирах на первых этажах жилых домов, как выведенные, так и не выведенные из жилого фонда. Ставки арендной платы лежат в диапазоне $10-35, а величина ее зависит опять же от района города и уровня отделки. Цена продажи таких объектов в среднем составляет $1000-2000.

Необходимо отметить, что политика арендодателей помещений названных классов не совсем выгодна для действительных и потенциальных арендаторов. В арендную плату включается содержание не только полезной (основной) площади, но и плата за пользование не основными площадями (коридорами, санузлами, лестничными клетками и т.д.). Причем состояние мест общего пользования иногда оставляет желать лучшего.

Особняком на рынке недвижимости стоят офисные помещения федерального и муниципального имущества, а также предприятий естественных монополий. Качество таких объектов весьма низкое, и каждый арендатор делает помещение "под себя" в той мере, которую позволяют его финансовые возможности. Ставка арендной платы для данного вида объектов существенно ниже рыночной, что весьма справедливо.

Динамика цен продажи и ставок аренды офисной недвижимости имеет, безусловно, положительное значение. Реальные годовые темпы роста цен продажи больше, нежели аренды, и составляют в среднем 15-20%. Реальные темпы роста арендной платы на помещения офисного назначения несколько ниже - 10-15%.

Что выгоднее: приобрести недвижимость в собственность или взять в аренду - вопрос, на который не существует универсального решения. Его каждая компания решает для себя индивидуально, исходя из объективных и субъективных факторов. Приобретая офис в собственность, организация имеет возможность впоследствии его продать по весьма "соблазнительной" стоимости. Ведь цены на данный вид актива неуклонно растут. Собственное помещение можно сдавать в аренду, обеспечивая себе стабильный доход, тем более что расходная часть от совокупной арендной платы составляет порядка 30-35%.

Но арендуя офис, вы всегда имеете перспективу расширения или уменьшения, смены месторасположения на более привлекательное, в зависимости от финансового состояния и стратегии развития компании.

В любом случае принятое руководством компании решение станет единственно верным для предприятия! Имея десятилетний опыт работы в сфере оценки, мы знаем многое об особенностях рынка недвижимости, и наша компания всегда готова оказать Вам консультационные услуги в данной сфере.

ООО "Центр развития инвестиций" 690001, г. Владивосток, ул. Светланская, д. 88, оф. 22. Тел: (4232) 22-01-27, 22-01-29, 22-39-11, 22-98-51, e-mail:centre@mail.primorye.ru

Филиал: 680000, г. Хабаровск, Амурский бульвар, д. 8, к. 1. Тел/факс: (4212) 31-26-19, e-mail:idcentre@mail.ru

www.idc.vl.ru